Un projet d’envergure intitulé Log Plaza est actuellement en développement à Frankfurt Oder par Alcaro Invest, sans pré-location préalable. Le coup d’envoi a été donné pour une première phase d’une superficie de plus de 90 000 mètres carrés en 2024. De son côté, le centre logistique « The Space », construit par Bentall Green Oak à Halle an der Saale, s’étendra également sur environ 90 000 mètres carrés, mais est lui aussi réalisé sans engagement locatif préalable.

Leipzig/Halle en tête de liste

Les tendances parmi les principales régions logistiques d’Allemagne demeurent relativement inchangées ; selon le Fraunhofer IIS, 24 de ces zones dynamiques ont été identifiées. Pour l’année 2024 comme pour 2023, Leipzig/Halle se positionne en premier avec environ 465 000 mètres carrés de nouvelles constructions.

La région de la Kölner Bucht suit avec environ 335 000 mètres carrés, tandis que la région de Duisburg/Niederrhein se classe troisième avec un peu plus de 290 000 mètres carrés. En revanche, Hannover a perdu des places et se retrouve désormais au quatrième rang avec 245 000 mètres carrés. La région Mitte D suit, étonnant à la sixième place, le secteur Oberrhein qui enregistre env. 200 000 mètres carrés de nouvelles constructions, marqué par le projet phare de l’année : le centre logistique de Mercedes-Benz à Bischweier.

La région Rhein-Neckar est tombée à la septième position, suivie par Donau et la région de Munich avec environ 135 000 mètres carrés. L’est de la Ruhr se distingue en occupant la dixième place avec également 135 000 mètres carrés de nouvelles surfaces.

La région de Berlin/Brandenburg montre une baisse significative, passant du top 3 à la 16e place avec environ 105 000 mètres carrés. Ce classement n’est pas tout à fait négatif, car il n’y a cette année aucune région affichant moins de 30 000 mètres carrés de nouvelles constructions.

« Le marché des biens immobiliers logistiques a connu un développement positif concernant les nouvelles constructions, contrairement à la situation économique globale en Allemagne », a déclaré Kuno Neumeier, PDG de Logivest.

Il a également souligné que la hausse des constructions spéculatives témoigne de l’optimisme et de la confiance envers cette classe d’actifs.

Cependant, il note une baisse significative des prix des loyers, notamment dans le segment haut de gamme, ce qu’il interprète comme un signe de santé pour le marché. « En 2023, la région de Munich affichait un loyer de pointe d’environ 16 euros par mètre carré, tandis qu’en 2024, ce chiffre se stabilise autour de 14 euros, ce qui est encore élevé, mais beaucoup plus réaliste. »

Perspectives et défis pour 2025/26

Selon Logivest, le marché des biens immobiliers logistiques a retrouvé de la stabilité en 2024, et la pipeline de projets demeure active pour les années à venir. Le cabinet de conseil prévoit environ 13 millions de mètres carrés d’espace logistique en projet pour 2025/26, dont environ 2,6 millions de mètres carrés sont déjà en phase de négociation avec des utilisateurs.

« Les biens immobiliers logistiques demeurent, comme le montrent à nouveau les données, une classe d’actifs attrayante et un bon investissement », a ajouté Neumeier.

Cependant, il souligne également les défis à venir : « Les élections prévues en février 2025 et l’évolution de l’économie allemande génèrent une certaine incertitude. De plus, il reste à voir comment le marché s’adaptera face aux faillites et aux consolidations. » Mais chaque évolution présente des opportunités, et Neumeier espère qu’une réduction de la bureaucratie contribuera à faire avancer la question de la durabilité, qui demeure un sujet central dans le secteur des biens immobiliers logistiques.